抵押贷款的目的是保证债权的实现。债务人及时、适当地履行了债务，债权人没有必要实现抵押贷款。只有当债务人未能履行到期债务或出现协议实现抵押贷款的情况时，债权人需要通过实现抵押贷款来满足债权。抵押权人将抵押财产改变价格，优先于普通债权人和同一抵押财产的其他担保权利持有人，即抵押权利的价格变化和优先权。覆盖抵押物必须经过处理阶段才能转化为交换价值，这是价格转换的范围，具体交换价值，抵押权人也必须有优先赔偿的手段，其担保债权可以得到优先的满足，这是优先赔偿的机会。[1]因此，所谓的抵押权的实现基本上是抵押权的价格转换和优先赔偿的实现。

就抵押权实现而言，高效公平的程序机制，尤为重要。一方面，如果抵押权实现程序的效率很低，债权人必须支付高昂的成本，花费大量时间才能将抵押财产变价，将严重损害抵押权人与普通债权人的合法权益。另一方面，如果抵押权实现程序设计不公平，只有实现抵押权的债权人才能从中受益，抵押权实现程序也难以继续。简而言之，高效、公平的抵押权利实现程序起着重要作用，可以充分发挥抵押权利的保证和融资功能，更好地协调抵押权人、抵押权人、普通债权人人的利益。

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第195条是对抵押实现程序的规定。根据本条规定，抵押实现程序分为两类：一类是约定的实现程序，即抵押权人与抵押人在抵押实现条件达成后协商实现抵押（本条第1款）；第二，法定实现程序，即抵押实现条件达成后，抵押人请求法院帮助实现抵押（本条第2款）。物权法实施至今，已经实施了四年。然而，该法律规定的抵押实现程序没有在实践中得到应用，主要是因为缺乏支持法律规范，对程序问题作出了具体规定。例如，没有关于《物权法》第195条第2款抵押法律实现程序的性质的规定，如何确定管辖法院，如何扩大抵押权人的申请程序和法院的审查程序。这直接导致法院没有应用法律实现程序的抵押权第195条第二款实现抵押权在过去五年的物权法实施。事实上，如果抵押权人和抵押人不能达成协议的实现抵押权，法院仍然适用程序规定的第五十三条担保法，即抵押权人和抵押人向法院提起诉讼共同被告。

令人欣慰的是，全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国民事诉讼法》的决定，经2012年8月31日十一届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议审议通过，在现行《民事诉讼法》第十五章特别程序后增加了一节，即第七节实现担保物权案件。虽然这一部分只有两条规定，但它为实现担保物权制定了基本的程序规范。为了真正建立一套符合中国国情的科学合理的抵押实现程序，我们需要从理论上对抵押实现程序进行全面系统的研究，并针对有争议的问题提出切实可行的解决办法。笔者不认为抵押贷款的协议和法定的实现程序是对本文的初步研究，主要讨论的问题包括:在比较法中禁止并允许双方协商实现抵押贷款的立法模式有什么优缺点？中国现行法律允许当事人通过协商实现抵押贷款权利的程序存在哪些问题？在比较法中，如何界定抵押贷款的合法实施程序？如何理解《物权法》第一百九十五条第二款规定的抵押法律实施程序的性质。